Na čo dať pozor pri zostavovaní rozpočtu

shutterstock_205189309Prevažná väčšina  kupujúcich financuje v súčasnosti svoje bývanie úverom. Pozrime sa teda na rôzne nástrahy, ktoré môže plánovanie kúpy na úver v sebe obsahovať.

Najrýchlejšou cestou, ako zistiť svoje úverové možnosti, je takzvaný skóring banky. No pozor na on-line kalkulačky na internete a prvé úverové ponuky z rúk bankového pracovníka či finančného poradcu. Často poskytujú na vaše úverové možnosti až príliš optimistický pohľad. Ak si chcete byť pred kúpou skutočne istý, odporúčam, aby ste urobili jeden krok navyše a získali hypotekárny certifikát alebo úverový prísľub.

Ide o  dokument banky, ktorý vo formálnej podobe potvrdzuje, aký úver vám banka poskytne a za akých podmienok. Má síce časovo obmedzenú platnosť, ale keďže podmienky bánk sa až tak dramaticky nemenia a predpokladajme, že ani vaša situácia nie, je to celkom spoľahlivá informácia.

Bežná výška prefinancovania sa dnes pohybuje okolo 85 % z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Niektoré banky ešte stále poskytujú vybraným klientom na vybrané nehnuteľnosti aj sto percentné financovanie, avšak na získanie takéhoto úveru sa pre zložitosť nemožno spoliehať. Preto treba mať k dispozícii aj doplnkové financovanie na vykrytie rozdielu úveru a celkovej budúcej kúpnej ceny.Doplnkové financovanie býva často viac pre kupujúceho oveľa kritickejšie než jeho úverové možnosti. V skutočnosti ono môže určiť skutočnú výšku rozpočtu. Ako doplnkový zdroj môžu slúžiť vlastné úspory, pôžičky – prevažne od rodiny, alebo  dodatočný úver v podobe spotrebného úveru, medziúveru  alebo stavebného úveru, pri ktorých nie je potrebné zakladať nehnuteľnosť.

Dodatočný úver býva často drahší ako hlavný úver. Úroky pri ňom sú vyššie. No má i kratšiu splatnosť a teda vyššie splátky. Môžu si ho teda dovoliť skôr bonitnejší kupujúci. Opäť sa teda dostávame k dôležitosti vlastnej hotovosti. Tá býva vo väčšine prípadov potrebná vo výške minimálne 10 – 15 % z ceny bývania.Často sa stáva, že zdrojom doplnkového či dokonca primárneho financovania je príjem z predaja nehnuteľnosti, v ktorej práve kupujúci býva. V tomto prípade môže byť skrytou nástrahou stanovenie predajnej ceny. Keď sa predaj nerealizuje pri plánovanej cene je ohrozený proces kúpy a dovtedy vynaložené náklady, napríklad záloha na kúpu. Na stanovenie predajnej ceny preto odporúčam využiť rady odborníka. No najdôležitejšie pri plánovaní tohto príjmu je byť v odhade konzervatívny.
Platí pravidlo, že ak financie z predaja súčasnej nehnuteľnosti predstavujú značnú časť kúpnej ceny, zarobiť treba  na kúpe novej nehnuteľnosti, nie na predaji tej starej. Ďalším pravidlom je pristupovať ku splátke úveru v pomere k rodinnému  rozpočtu  s rozvahou. Ak výška splátky znamená zriecť sa dovolenky, nemusí to byť problém, ak však obmedzí bežné výdavky, problém to je.

Plánujte vopred. Nechoďte na hranu a ak očakávate výpadok  príjmov, napríklad pre materskú dovolenku, voľte nižší úver. Ponechajte si rezervu v hotovosti. Tá bude nevyhnutne potrebná na samotnú transakciu: náklady na znalca, prevod nehnuteľnosti, prípadne rekonštrukciu, prípadne môže slúžiť pre nepredvídané udalosti počas splácania vášho úveru.