V dnešnej dobe sa často stretávame s marketingovými sloganmi ako „Kúpte si byt na prenájom, ktorý zarába” alebo „Investičný apartmán s garantovaným výnosom”. Tieto lákavé ponuky udierajú presne na strunu, ktorá v mnohých z nás rezonuje – túžba po pasívnom príjme bez námahy.
Pravda o „zarábajúcich bytoch”
Keď hovoríme o byte na prenájom ako investícii, musíme rozlišovať dve základné zložky potenciálneho zisku:
- Prevádzkový výnos – skutočný zisk z prenájmu po odpočítaní všetkých nákladov
- Kapitálový rast – zhodnotenie hodnoty nehnuteľnosti v čase
Mnohí investori do nehnuteľností sa príliš zameriavajú na druhú časť rovnice, najmä po období, kedy sme zažili vysoké medziročné nárasty cien. Táto situácia vytvára mylný dojem, že investícia do bytu na prenájom automaticky znamená vysoké výnosy. Ak by to bolo skutočne tak, že byt na prenájom nám zarába, tak to znamená, že jeho výnos je taký, že sa nám naozaj oplatí. To značí, že je vyšší, než je v banke, vyšší než je výnos z akcií, atď.
Realita výnosov v roku 2025
Realita je však často iná. Aktuálne výnosy z prenájmov bytov v Bratislave sú oveľa nižšie, než pred 5-7 rokmi, kedy boli úrokové sadzby hypoték na historických minimách. Investori, ktorí kúpili nehnuteľnosti pred piatimi rokmi, môžu dnes vykazovať lepšie celkové zhodnotenie vďaka kapitálovému rastu. Ak niekto kúpil byt za 130 tisíc eur a dnes ho predá za 170 tisíc, môže sa zdať, že jeho celkový výnos presahuje 12% (v závislosti od interpretácie a ďalších nákladov). Ale čo ak kupujete byt dnes? Môžete očakávať podobný nárast hodnoty v budúcnosti? Poraďte sa s Agentom kupujúceho.
Na čo si dať pozor pri investícii do bytu na prenájom
Ak uvažujete o kúpe bytu na prenájom, mali by ste si položiť niekoľko kľúčových otázok:
- Aký je reálny prevádzkový výnos? Porovnajte ho s alternatívnymi investíciami.
- Aká je vaša celková investícia? Nehnuteľnosť predstavuje veľkú koncentráciu kapitálu v jednom aktíve.
- Koľko času budete musieť investovať? Prenájom bytu nie je úplne pasívny príjem.
Mýtus krátkodobého prenájmu
Mnoho potenciálnych investorov sa pozerá na krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb, ktoré sľubujú vyššie výnosy. Môže byť pravdou, že výnosnosť krátkodobého prenájmu môže byť výrazne vyššia než pri dlhodobom prenájme, ale:
- vyžaduje to podstatne viac času a energie;
- regulácie krátkodobého prenájmu sa v mnohých európskych mestách sprísňujú;
- trh je čoraz saturovanejší a konkurencia rastie.
Znamená to, že Airbnb je vo svete už out a najbližším hitom budú butikové hotely? Uvidíme.
Investícia do zahraničných nehnuteľností
V poslednej dobe sa otvára aj možnosť investovať do nehnuteľností v zahraničí a zabezpečiť si tzv. Druhý domov. Aj tu však platí pravidlo, že realita býva často iná ako lákavá prezentácia a prepočítať všetky riziká spojené so zahraničnou investíciou môže byť náročné aj pre skúsených investorov. Preto sa pred takouto realitnou investíciou treba poradiť s realitným expertom.
Kedy má investícia do bytu na prenájom zmysel?
Investícia do bytu na prenájom nie je sama o sebe zlý nápad, práve naopak, môže byť rozumnou súčasťou diverzifikovaného investičného portfólia, ak:
- máte realistické očakávania ohľadom výnosov;
- ste pripravení na dlhodobú investíciu;
- máte dostatočné vlastné zdroje (ideálne aspoň 25% hodnoty nehnuteľnosti);
- rozumiete všetkým nákladom a rizikám spojeným s prenájmom;
- ste ochotní venovať tomu potrebný čas.