Ako overiť právny stav kupovanej nehnuteľnosti

shutterstock_200131487Ak začínate uvažovať o kúpe konkrétnej nehnuteľnosti je dôležité nezanedbať okrem posúdenia lokality, technického stavu nehnuteľnosti a ostatných viditeľných charakteristík i overenie právneho stavu.

Pred rozhodnutím o kúpe by ste mali vidieť dva základné dokumenty: list vlastníctva a kópiu katastrálnej mapy. Bývajú bežnou súčasťou znaleckého posudku stanovujúceho hodnotu nehnuteľnosti.


Na týchto dokumentoch by vás, ako kupujúcich, malo zaujímať:

  • či je nehnuteľnosť a všetky jej súčasti ako pozemok, garáž a podobne zapísaná na liste vlastníctva,

  • či je majiteľ oprávnený s touto nehnuteľnosťou nakladať, t. j. či je výlučným vlastníkom, alebo je tu spoluúčasť manžela/manželky pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, alebo ďalších spoluvlastníkov,

  • či sa na nehnuteľnosť neviažu bremená alebo ťarchy obmedzujúce nakladanie, alebo užívanie (najčastejšie ide o záložné právo banky, ktoré však podobne ako záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov, nepredstavuje prekážku predaja).

Kópia katastrálnej mapy je oveľa dôležitejšia v prípade pozemkov a rodinných domov, kedy je nutné spoznať skutočnú výmeru a hranice pozemkov tak, ako sú zaznamenané v katastri nehnuteľností a nie ako vedie plot či pomyselná hranica vyznačená majiteľom.

Medzi ďalšie dokumenty vhodné na preverenie stavu nehnuteľnosti patrí v prípade bytov:

  • pôvodná nadobúdacia zmluva,

  • predpis mesačných zálohových platieb za služby a energie,

  • zmluva o spoločenstve vlastníkov (ak je zriadené).

V prípade domov (obzvlášť rozostavaných či novostavieb) a pozemkov sú takýmito dokumentmi:

  • stavebné povolenie a projektová dokumentácia pre stavebné povolenie – pre neskolaudovanú stavbu alebo pozemok s projektom,

  • geometrický plán overený katastrom so zakreslením hraníc pozemku a umiestnenia stavby – v prípade nového pozemku alebo pozemku s rozostavanou stavbou, ak tieto ešte nie sú zavedené na liste vlastníctva a v katastrálnej mape,

  • potvrdenie o vyňatí z pôdneho fondu ak tu ešte nebolo vydané stavebné povolenie,

  • územnoplánovacia informácia o pozemku,

  • kolaudačné rozhodnutie alebo rozhodnutie o súpisnom čísle – v prípade dokončenej stavby, ktorá však nie je zapísaná na liste vlastníctva.

Každý z týchto dokumentov popisuje stav nehnuteľnosti v danom čase, pričom absencia niektorého údaju, či dokumentu ešte nemusí znamenať, že ide o problematickú nehnuteľnosť alebo nebodaj podvod.

Posúdenie týchto dokumentov je vhodné ponechať na realitného profesionála zastupujúceho kupujúceho, prípadne právnika.

Čo obsahuje list vlastníctva?

List vlastníctva, ktorý môžete na informatívne účely jednoducho získať na stránke www.katasterportal.sk , má štyri základné časti.

A. Majetková podstata: informuje o nehnuteľnosti a jej základných evidovaných parametroch, ako je označenie (parcelné číslo a súpisné číslo), výmera v m2 (pre pozemok), druh, popis či umiestnenie nehnuteľnosti.

B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: informuje o tom, kto a v akom podiele je vlastníkom danej nehnuteľnosti.

C. Ťarchy: eviduje bremená viažuce sa na nehnuteľnosti.

Niekedy môže byť na liste vlastníctva vyznačená „Plomba z dôvodu zápisu…“. Tento zápis informuje o prebiehajúcom konaní na katastri vo veci zmien týkajúcich sa nehnuteľnosti (prevod vlastníctva, výmaz záložného práva atď.). List vlastníctva samozrejme obsahuje aj dátum vyhotovenia, čo je veľmi dôležitý údaj, keďže staršie listy vlastníctva nemusia odrážať aktuálny stav nehnuteľnosti.