Ako sa naučiť čítať realitný trh

shutterstock_120176971Realitná transakcia je ešte, pre mnohých, obchodom života. Ide o veľký objem peňazí. Pri rozhodovaní o tom, či je ten správny čas na kúpu alebo predaj, sa preto treba zahrať na ekonomického analytika a zohľadniť viacero faktorov, sledovať makroekonomické údaje, správy o novozačatých developerských projektoch a o nových investíciách. Pokúsim sa tu vysvetliť, ktoré faktory vplývajú na trh a tým i cenu nehnuteľností. Pri analýze by sme ich mali vždy zohľadniť.

Lokálny trh

Prvá vec, ktorú chcem zdôrazniť je to, že realitný trh je veľmi lokálny. Správy o celoslovenskom alebo dokonca európskom vývoji majú len charakter zaujímavosti alebo kuriozity, no o stave na vašom trhu nehovoria takmer vôbec nič. Napríklad podľa ostatnej správy NBS vychádzajúcej z údajov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ceny na slovenskom realitnom trhu vzrástli v druhom štvrťroku tohto roka medziročne o 0,2%. Hovorí to o pokračujúcej, už viac ako trojročnej stagnácii celoslovenského trhu. No, keď sa pozrieme na čísla lepšie, zistíme, že to neplatí rovnako v jednotlivých lokalitách.

Zatiaľ čo totiž ceny v Bratislave vzrástli ceny o 1,6 % a v Žiline + 1,7%, v Banskej Bystrici už došlo k poklesu o 6 % a v Nitre o 6,2 %. Vidíme teda, že zatiaľ čo napríklad trh v hlavnom meste sa vzmáha, v Banskej Bystrici je ešte v hlbokom poklese. A práve do týchto trhov vstupuje každá realitná transakcia. Byt sa predáva v Bratislave, alebo Nitre, nie na Slovensku alebo v Európe.

O všetkom hovorí nová výstavba

Treba  teda pochopiť faktory formujúce lokálny trh, teda miestnu ponuku a dopyt.

Hoci ponuku bytov ovplyvňuje i opúšťanie bytov v niektorých lokalitách a sťahovanie sa za prácou, ide z krátkodobého hľadiska len o marginálny faktor. Presun mladých ľudí do hlavného mesta alebo zahraničia je dlhodobý jav, a len málokedy sa sťahujú celé rodiny. Byty sa teda húfne nevyprázdňujú a neponúkajú na predaj.

Čo ale zásadne ovplyvňuje ponuku nehnuteľností je nová výstavba. Ňou sa dostáva na trh nárazovo väčší počet bytov. Indikuje stav realitného trhu a stav predanosti v nových projektoch tiež o niečom napovedá.

Len pohľad na posledné štatistické údaje o novozačatej výstavbe nehnuteľností v druhom kvartály 2013 je toho krásnou ukážkou. Medziročný nárast počtu začatých bytových jednotiek dosiahol 40 percent – teda 3,5 ročné maximum. A lokálny pohľad je nasledovný. Rozdiely v rokoch 2012 a 2011: Bratislava nárast o 66%, Banská Bystrica nárast o 50%, Žilina a Košice pokles o 20 a 5%. O čom to hovorí? Bratislava a Banská Bystrica sa investične prebúdzajú a ponúkajú tým nové realitné príležitosti. Naopak, o druhých dvoch spomenutých mestách sa to povedať nedá.

Nová výstavba je ukazovateľom investičného sentimentu. Hovorí o tom, ako investori vidia budúcnosť ekonomiky v regióne. Budú vznikať nové pracovné miesta? Budú dostupné hypotéky? Budú obyvatelia ochotní vstupovať do nových realitných a hypotekárnych vzťahov? Tieto otázky sú pre bežných hráčov na trhu alchýmiou. Rozhodujú sa o nich na základe svojich prognóz developeri a finančné ústavy financujúce výstavbu.

Kúpyschopný dopyt

Druhou stranou rovnice tvoriacej trh a cenu nehnuteľností je dopyt. Najdôležitejšími faktormi, ktoré ho ovplyvňujú´, sú demografia a kúpyschopnosť. Demografia, tak isto ako pri ponuke hovorí, o počte alebo úbytku obyvateľov v regiónoch. O novouzatvorených manželstvách, rozvodoch, alebo novom trende života singles.

No závažnejším faktorom dopytu je kúpyschopnosť. Ochota a schopnosť vstúpiť do realitnej transakcie závisí od ekonomického cyklu. Platí, že zatiaľ čo ani v zlých časoch ľudia nehnuteľnosti neopúšťajú, pretože musia niekde bývať, v dobrých časom mladí ľudia, ktorí sa osamostatňujú, vytvárajú nový dopyt po svojom prvom bývaní. A rodiny si hľadajú väčšie, viac vyhovujúcejšie nehnuteľnosti.

Demografické zmeny tak musia byť podložené kúpyschopnosťou. Ide o faktory ako zamestnanosť, príjmy a dostupnosť úverov. Príchod alebo odchod investorov z regiónu, vznik a krachy firiem. To všetko ovplyvňuje kúpyschopnosť dopytu po bývaní.

Špecifickú časť tvorí takzvaný investičný dopyt. I ten je závislý od ekonomického cyklu, pretože nehnuteľnosti sú alternatívou k bankovým úverom, podielovým fondom, alebo akciám.

Lokálne dostupné úvery

Dôležitým faktorom je dostupnosť úverov. Keďže väčšina nehnuteľností sa financuje na úver, ich dostupnosť je podstatná. Úrokové sadzby a dostupnosť peňazí sú ovplyvnené celosvetovo. Určuje ich menová politika najväčších centrálnych bánk a situácia na svetových finančných trhoch.

Rovnako ako pri realitnom, i pri finančnom trhu sa prejavujú lokálne špecifiká. Globálnu dostupnosť peňazí skresľuje obchodná politika miestnych bánk. Úrokové sadzby sú napríklad svetovo na minimálnych hodnotách už dlhší čas, no na Slovensku dosahujú pri hypotékach svoje minimá až v týchto mesiacoch. K spotrebným úverom ešte táto správa asi nedorazila, pretože sú tu najdrahšie v celej eurozóne, hoci je centrálna sadzba len jedna.

Zdroj informácií

Odkiaľ čerpať informácie o realitnom trhu? Rovnako ako pri iných investíciách platí, že to čo je prvých stránkach novín je už stará informácia. Príkladom bol hypotekárny boom v roku 2008. Ten, kto investoval do nehnuteľností po dlhej konjunktúre až vtedy, prerobil následne možno až 30 percent transakcie. O toľko sa totiž prepadli ceny v nasledujúcich rokoch.  Pri realitných transakciách sa treba preto rozhodovať podľa indikatívnych informácii.

V septembri tohto roku napríklad predstavila Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska prvé výsledky Indexu realitného zdravia. Zostavuje sa na základe údajov od realitných kancelárií, ktoré prichádzajú s trhom do denného neskresleného kontaktu. Práve tento ukazovateľ môže spolu s údajmi z Cenovej mapy nehnuteľností predstavovať kvalitný zdroj informácií o realitnom trhu.

Ďalšími informáciami, ktoré treba sledovať sú práve už všetky vyššie zmenené – zmeny v demografii, ekonomický cyklus, či dostupnosť úverov. Napovedajú i informácie o novozačatých developerských projektoch.