V čom spočíva predajná technika tichej aukcie?
Tichá aukcia je hlavne o tom, že je väčší počet záujemcov o kúpu, medzi ktorými si predávajúci vyberá toho, ktorý mu dá najzaujímavejšiu protiponuku a to nemusí byť nevyhnutne ten, ktorý mu dá najlepšiu cenu, môže to byť aj ten, ktorý je pripravený napr. dlhšie počkať, kým sa bude môcť do danej nehnuteľnosti nasťahovať resp. niekto, kto je pripravený zaplatiť v hotovosti.
Kedy sa táto technika používa? Pri akom type nehnuteľnosti?
My ju používame pri nehnuteľnostiach, ktoré sú unikátne – čiže tam bude väčší počet záujemcov. Niekedy to robíme pri nehnuteľnostiach, pri ktorých samotný majiteľ má nejaký cieľ -napr. potrebuje, aby sa to udialo veľmi rýchlo, čiže je pod tlakom nejakého termínu. A tiež je to možné robiť u nehnuteľností, ktoré sú natoľko špecifické, že neexistuje konkurencia, na základe ktorej by sa mohla stanoviť nejaká férová cena.
Ako to v konečnom dôsledku prebieha? Pretože ja ako kupujúci vidím inzerát, je tam stanovená konkrétna cena, ktorá v konečnom dôsledku nemusí byť finálna. Je to fér?
Niekedy býva také rozčarovanie kupujúceho pokiaľ nie je dostatočne pripravený na to, že tá cena, ktorú videl v inzeráte, nie je finálna. Ale na druhej strane si myslím, že oveľa dôležitejšie pre kupujúceho je fakt, že to môže kúpiť. Aby sa mu nestalo, že len kvôli tomu, že nemohol odísť z práce a prišiel ako tretí na obhliadku, to kúpiť nemôže, pretože ten prvý povedal áno. Čiže všetci kupujúci majú rovnakú šancu. Či prišiel prvý, či posledný, či prišiel v utorok, alebo vo štvrtok. Každý z nich zároveň má tú možnosť si naozaj triezvo premyslieť či do danej kúpy pôjde, alebo či radšej od toho odstúpi. Pretože má priestor na to, aby si to premyslel, poradil sa s rodinou, s finančným poradcom prípadne, a to by bolo asi najlepšie, ak má nejakého dobrého realitného makléra, ktorý stojí pri ňom ako agent kupujúceho, ktorý mu poradí, že OK, toto je nehnuteľnosť, ktorá je hodná takého niečoho.
Asi mu pomôže aj s adekvátnou protiponukou.
Áno, to je zásadné, pretože princíp tichej aukcie je v tom, že uzatvára sa s tým, kto dá najlepšiu protiponuku. Ono to môže teda znamenať, že kto dá najlepšiu cenu. Ale zasa je veľmi dôležité, aby kupujúci zvážil nielen svoje finančné možnosti, ale aj realitu – či daná nehnuteľnosť je toho hodná. A to už naozaj vie posúdiť skôr profesionálny maklér.
Takže všetko to závisí od skúseného makléra, ktorý to ukočíruje tak, aby boli všetci spokojní.
Tá technika je férová pre obe strany. Ona je výhodná aj pre toho predávajúceho, pretože nemusí mesiace sedieť a čakať či sa objaví nejaký záujemca. De facto, konajú sa obhliadky, ktoré sú podstatne hutnejšie v jednom, dvoch dňoch. Takže je to podstatne časovo pohodlnejšie a predávajúci má väčšiu istotu, že do nejakého termínu dostane skutočne tú najlepšiu možnú ponuku s ohľadom na trh. Pre kupujúceho je to zasa o tom, že naozaj má ten priestor a Agent kupujúceho je tu kľúčový. On je vlastne protipólom Agenta predávajúceho, ktorý zastupuje majiteľa. Je to ideálny stav, samozrejme, nie každý kupujúci je pripravený postaviť vedľa seba profesionála.