Fungujú online kalkulačky, ktoré mi vyrátajú cenu bytu?
Tak, áno, nejaký výsledok vyhodia. A dajú, povedzme, asi aj veľmi široký pohľad na to, kde v priemere by sa mohla tá nehnuteľnosť nachádzať. Ale treba si povedať pravdu, že realita je vždy niekde inde a ten rozdiel podľa mňa pokojne môže byť aj 10% hore-dole. Čiže až 20. Samozrejme, závisí od nehnuteľnosti a podobne, ale treba chápať, že sa vychádza z údajov, čo sú ponukové ceny. Teda z inzercie, ktorá tam bola. Nie z realizačných cien. A ten algoritmus, ktorý tam čosi spriemeruje alebo berie do úvahy nejaké podobné nehnuteľnosti, nie je ten, ktorý sa prešiel danou nehnuteľnosťou a videl, že treba vymeniť rozvody. Alebo, že kuchynská linka už má sedem rokov a bude ju tiež treba vymeniť. A že nehnuteľnosť je sama o sebe nepôvabná. Či sú tam fotky, nie sú tam fotky. Má tri izby, koľko má asi metrov štvorcových atď. A to teraz nehovorím o Slovensku. Hovorím v podstate o takom veľkom trhu ako je Amerika. Zillow a ich Zestimate, ktorý je takýmto nástrojom, čo určí, koľko stojí moja nehnuteľnosť. Všetci realitní makléri ich dajú dole a majú pravdu, pretože keď oni potom realizujú predaje, tak sa ceny proste hýbu o 10% kdesi inde.
A ako makléri vedia s akou cenou ísť na trh?
Tak to už je podstatne komplikovanejšie. Jednou z prvých vecí sú ich predošlé zrealizované transakcie, ktoré oni spravili a dávajú im nejaký základ toho, že vedia, kde sa to nachádza. Potom sú to transakcie ich kolegov. O to je lepšie, keď je kancelária dostatočne veľká a má aj nejaké dáta, na ktoré sa môžu pozrieť, tak ako my.
Každý maklér sa môže pozrieť na všetky zrealizované transakcie, ktoré sme mali a na základe toho si spraviť nejakú predstavu, kde sa bude asi nachádzať s tou, s ktorou ide do ponuky. No a potom samozrejme aktuálna konkurencia na trhu, ktorá tam je. Špeciálnou prísadou je stratégia makléra. Kde sa ten trh pohne, aká je to nehnuteľnosť, aké sú ciele makléra a bum, máme cenu.
Takže nie je to o tom, že si pozriem nejakých päť podobných nehnuteľností ako je tá moja a z brucha si určím nejakú cenu.
Áno, aj to sa dá. Myslím si, že hodnota makléra narastá práve v tom, že dokáže čítať tie inzeráty tak, ako človek, ktorý by tam už fyzicky bol a vie povedať, že OK, to je takýto typ nehnuteľnosti. Keď sa pozriem na tie fotky viem povedať takýto je asi aktuálny stav. V tejto lokalite, táto cena. Hmm, to takto nefunguje.
Ako teda prebieha samotné ocenenie nehnuteľnosti?
Fyzicky. Základná informácia sa dá samozrejme spraviť aj takto cez telefón ale nič nenahradí tú lokálnu obhliadku, čiže pre ocenenie je obhliadka na mieste. Vždy tam treba ísť.
A čo všetko treba zohľadniť pri ocenení nehnuteľnosti?
Jasné, všetky také tie klasické veci, ako metre štvorcové, poschodie a stav atď. Jednou z vecí, ktoré treba zásadne zohľadniť je, či je nehnuteľnosť niečím unikátna. To je vec, ktorá vie na finálnej cene nehnuteľnosti spraviť veľa za predpokladu, že sa to dobre uchopí aj marketingovo a pri predaji sa to dá do popredia. Pochopiteľne musí to byť aj taká unikátnosť, o ktorú ľuďom ide. Nie trafo v obývačke. Trafo v obývačke je síce unikátnosť ale po tom asi ľudia nepôjdu.